Grundlage für die Kündigungsfristen im Mietrecht ist generell der Mietvertrag, der als eine beidseitige Willenserklärung vom Vermieter und vom Mieter unterzeichnet wurde und insofern rechtsverbindlich ist.
Sind im Mietvertrag jedoch keine Kündigungsfristen angegeben, so gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach dem BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietrecht gelangen auch in solchen Fällen zur Gültigkeit, wenn im Mietvertrag lediglich auf die Gesetzeslage hingewiesen wird oder wenn die im Mietvertrag eingetragenen Zeiten für Kündigungsfristen unwirksam sind.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind die gesetzlichen Kündigungsfristen unter § 573c BGB zu finden.
Die Grundlage für die Kündigungsfristen bei Mietverträgen bildet die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, wobei die Dauer der Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter unterschiedlich berechnet wird.

Nach § 573c BGB ergibt sich damit folgende Aufstellung.

Mietdauer für Mieter für Vermieter
bis fünf Jahre drei Monate drei Monate
fünf bis acht Jahre drei Monate sechs Monate
mehr als acht Jahre drei Monate neun Monate

Daraus ist ersichtlich, dass für einen unbefristeten Mietvertrag in der Regel die längste Kündigungsfrist neun Monate nach § 573c BGB beträgt.

Abweichend hiervon ermöglicht § 576 BGB dem Vermieter von Werkswohnungen kürzere Kündigungsfristen, wenn das Dienstverhältnis endet und die Werkswohnung für dienstliche Zwecke benötigt wird.

Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund grob vertragswidrigen Verhaltens einer der beiden Vertragsparteien nicht zumutbar ist, kann ein Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos gekündigt werden.