Nebenkosten bzw. Betriebskosten regeln die Paragrafen 556 (a, b) und 560 BGB sowie die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten. Zu den Betriebskosten gehören alle laufenden Kosten der Gebäudenutzung/ -bereitstellung, insbesondere für

– Wasserversorgung und Entwässerung
– Heizung (auch Reinigung und Wartung der Anlagen)
– Warmwasserversorgung
– Personen- oder Lastenaufzug
– Straßenreinigung und Müllentsorgung
– Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
– Gartenpflege
– Beleuchtung
– Schornsteinreinigung
– Sach- und Haftpflichtversicherung
– Hauswart
– Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz
– Einrichtungen der Wäschepflege
– Sonstiges.

Auch die Grundsteuer wird mit den Betriebskosten verrechnet; nicht auf die Mieter umlegbar sind alle Kosten, die in den Bereich der Gebäudeverwaltung, der Instandhaltung oder -setzung gehören.

Die Anrechnung der Betriebskosten kann als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden und wird in der Regel nach der Wohnfläche bemessen. Es kann allerdings auch der tatsächliche Verbrauch gemessen werden. Ebenso kann der Vermieter – wenn der tatsächliche Verbrauch von dem nach der Bemessung der Wohnfläche abweicht –, zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes veränderte Abrechnungsbedingungen festlegen.
Betriebskosten werden jährlich abgerechnet; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er Forderungen nur noch geltend machen, wenn dies unverschuldet geschah. Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung ebenfalls binnen 12 Monaten geltend machen. Sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermäßigung der Betriebskosten sind dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

Quellen: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/BJNR234700003.html