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Wer für den Schaden bei Schimmel in der Wohnung aufkommen muss und ob sich daraus eventuell das Recht auf eine Mietminderung oder gar eine fristlose Kündigung ableiten lässt, hängt immer vom Verursacherprinzip ab.

Wenn die Ursache der Schimmelbildung auf Nachlässigkeiten des Eigentümers bei der Instandhaltung des Gebäudes zurück zu führen ist, dann hat der Mieter durchaus das Recht, seine Miete zu mindern. Unter dem Aktenzeichen 222 C 371/99 entschied beispielsweise das Amtsgericht Köln über die Gewährung einer 20-prozentigen Mietminderung, weil der Vermieter nur eine mangelhafte Wärmedämmung an seinem Gebäude anbringen ließ.

Oft liegt die Ursache für Schimmel in der Wohnung auch darin, dass von Seiten des Mieters nur schlecht gelüftet wird oder die Räume unzureichend beheizt werden. Dann kann man den Vermieter natürlich nicht mit einer Mietminderung belasten. Das beweist zum Beispiel ein Urteil des OLG Frankfurt, das unter dem Aktenzeichen 19 U 7/99 gegen die Forderung eines Mieters nach einer Mietminderung gefällt wurde.

Bevor man als Mieter bei Schimmel überhaupt eine Mietminderung geltend machen kann, muss man dem Vermieter eine Frist einräumen, in der er die Ursache beseitigen lassen kann. Das gibt sich aus den im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Bestimmungen zum Vertragsrecht im Allgemeinen und ab in den Paragrafen 535 ff. zum Mietrecht im Besonderen.

Immer wieder gibt es Fälle, in denen Mieter und Vermieter sich auf eine sog. Staffelmiete einigen. Dies hat für den Vermieter den Vorteil, dass es keine langen Verfahren braucht, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, sondern die Zeitpunkte für die Erhöhung schon bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden. Der Mieter kann sich im Gegenzug auf die Erhöhung einstellen und wird nicht plötzlich von dem Erhöhungsverlangen des Vermieters überrascht. Doch auch hier müssen einige Grundsätze beachtet werden:

- Staffelmietverträge sind in jedem Falle in Schriftform zu schließen
- die Erhöhung muss in einem Geldbetrag angegeben werden (keine %-Angaben)
- die Miete muss für mindestens ein Jahr unverändert bleiben
- Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind bei Staffelmietverträgen ausgeschlossen
- wie immer gilt: Regelungen oder Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters sind, sind unwirksam

Die Staffelmiete ist grundsätzlich geregelt in §557a BGB. Dieser Paragraf erlaubt es weiterhin, das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre auszuschließen. Die gewünschten Erhöhungen müssen nicht konstant sein, das heißt, Erhöhungen können für verschiedene Zeiträume in unterschiedlicher Höhe verlangt werden.

Staffelmietverträge werden oft bei Wohnraummietverträgen geschlossen, um den Streitereien bei nachträglichen Mieterhöhungen aus dem Weg zu gehen. Aber auch bei Geschäftsraummietverträgen gibt es Staffelmietvereinbarungen.

Eine Mieterhöhung ist für den Mieter immer unschön und unerwünscht, und doch wissen viele nicht, dass Vermieter hierbei einige wichtige Regeln beachten müssen, damit die Mieterhöhung tatsächlich rechtens ist. Dies sind zusammengefasst folgende:

- die Miete kann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (außer Modernisierung)
- nach frühestens 12 Monaten kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen aussprechen
- das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter schriftlich in Textform mitzuteilen
- erst ab dem vierten Monat nach Erhöhungsverlangen tritt die Mieterhöhung tatsächlich in Kraft

Das Mieterhöhungsverlangen muss eine Begründung enthalten, dies ist zumeist ein Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete, der Bezug zu einem Mietspiegel oder auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus vergleichbaren Mieten errechnet, um den Vergleich anstellen zu können, müssen die Objekte in Art, Beschaffenheit, Zustand, Größe und Lage identisch sein.

Zu beachten hat der Vermieter weiterhin die sog. Kappungsgrenze, diese Regelung findet sich wieder im §558 Abs.3 BGB. Unter der Kappungsgrenze versteht man die maximal mögliche Mieterhöhung. Und zwar darf der Vermieter die Miete in drei Jahren um max. 20% erhöhen.

Von diesen Regelungen nicht betroffen sind Mieterhöhungen, die sich auf Grund von Modernisierungen ergeben. Die Modernisierungskosten dürfen mit bis zu 11% auf die Miete umgelegt werden. Wenn von den Modernisierungsmaßnahmen mehrere Wohnungen profitieren, sind die Kosten entsprechend auf die einzelnen Wohnungen umzulegen.